置業家居
各路新盤爭先登場
積極部署搶灘
2011年02月19日 星期六
樓市氣氛持續向好，多家發展商積極部署短期內推售新盤，當中以新地旗下屯門星堤及恒基上環尚賢居的銷售部署最成熟，兩者同於本周派發樓書，並計劃於短期內公布售價，爭做兔年第一盤。此外，亦有發展商以新盤餘貨迎戰，如信和大埔承峰、長實大圍盛薈等，新盤貨尾共冶一爐，涉及逾3,300伙，勢吸市場強勁的購買力。
兔年伊始，發展商已摩拳擦掌推售新盤，短期內推出的新盤多達10個，種類多元化，包括貴重豪宅物業、低密度住宅、單幢式精品項目等，涉及3,337個單位（詳見表）。其中以新界區的戰況最激烈，有最少5個新盤推售，包括長實旗下屯門海譽，試圖截擊同區新地星堤，而新地同時部署推出元朗尚豪庭。同時，長實積極重推大圍名城2期盛薈，可售單位涉及約1,000伙，屬近期推出新盤中，規模最大的一個。而信和亦趁勢重推大埔低密度現樓住宅承峰，圖在旺市中分一杯羹。
短期內港島區亦有3個單幢式貴重項目推售，分別是恒地上環尚賢居、嘉里及培新合作發的威利麻街項目，以及新地筲箕灣i˙UniQ譽都，3盤涉及399個單位。九龍區方面，信和長沙灣單幢項目御滙亦可按市況隨時登場，而新地今年重點盤奧運站瓏璽可望兩周內公布銷售部署（見另文——「瓏璽快將出籠 勢成西九豪宅新地標」）。由於市區新供應買少見少，料此等新盤訂價相對進取。
尚賢居 如箭在弦
恒基旗下上環士丹頓街72號尚賢居，在06年以5年超遠期樓花形式開售後，發展商一直未有刻意推售，至今年農曆新年前夕，發展商再度為項目宣傳，部署於短期內重售。
頂層特色戶 意向呎價$2.8萬起
恒基營業部總經理林達民表示，尚賢居將於本月內開售，有見市場對細單位的需求殷切，集團將分層單位意向呎價由原本$2萬，上調一成至$2.2萬。項目位於28至31樓的行政樓層共14個單位，選料較名貴，意向呎價$2.6萬起。另全個項目只得2伙的頂層特色戶，命名為「尚賢居總統大宅」，面積分別2,295及1,994平方呎，意向呎價$2.8萬至$3萬。
他續指，尚賢居不受預售樓花同意書限制，但集團仍跟隨地產建設商會的樓花指引，開售前7天派發樓書及3天前公布售價。項目已於昨日（周五）開放示範單位予以恒地會會員參觀，今天（19日）則全面對外開放，並派發樓書，有機會在下周三（23日）財政預算案公布前開價。換言之，項目首批單位最少50伙，最快有機會於下周五（25日）發售。
林氏指，尚賢居已接獲1,300至1,400個查詢，當中逾一成為國內客，另2至3個準買家表示對「尚賢居總統大宅」感興趣，下周初將前往深圳舉行誓師大會。
間隔篇 屋則多元化 特色戶僅2伙雂
以單幢式發展的尚賢居，樓高27層，提供136個單位。2至18樓以1層6伙設計，主要提供細單位。19至30樓則以面積較大的單位為主，每層4伙。頂層31樓是項目的特色戶，只得2伙。
1房實用率較低 僅69.6%
1房共30伙，佔總數的22.1%，面積由484至487平方呎，實用率只有69.6至69.8%，是實用率最低的間隔。區內有多個項目提供1房，如其姊妹項目聚賢居，1房戶面積500平方呎，大廳外連平台，全屋苑只得4伙，因供應罕有而鮮有成交。同類單位於盈峰一號亦有供應，發展商盈大近期重售撻訂單位，1個高層531呎1房單位，以$680萬售出，呎價$12,806。
尚賢居2房戶共45伙，佔總數的33.1%，面積由698至790平方呎。些利街38號嘉里SOHO 38有較相似的供應，面積介乎690至708平方呎，惟項目成交偏少，對上的成交要追溯至去年7月，不宜作參考。至於聚賢居也有2房伙應，面積540至613平方呎，近月成交價介乎$668萬至$800萬，呎價介乎$1.24萬至$1.3萬。
大部分浴室無窗戶
尚賢居3房供應佔43.4%，共59伙，面積由754至1,089平方呎。位於2至18樓的3房單位面積較細，介乎754至806平方呎，一律為淨3房設計。19至27樓單位清一色為3房（連套房）設計，面積介乎940至1,089平方呎。3房（連套房）單位的主人房一律不設窗台，並外連22至23呎露台，通風度較佳。聚賢居也有類似供應，面積由860至1,218平方呎，近兩個月的成交價介乎$1,050萬至$1,500萬，呎價介乎$1.25萬至$1.35萬。
除分層戶外，項目頂層31樓為特色戶，命名為「尚賢居總統大宅」，面積分別1,994及2,295平方呎，區內較近似設計可於SOHO 38找到，其特色戶設於頂層，為全層單位，1,840呎，以3房（連套房）及工人套房設計，連同1,063呎天台出售，發展商售價$6,500萬，呎價$35,326。
值得留意，尚賢居除特色戶及19至30樓D室主人浴室外，餘下單位的浴室或主人浴室，一律是無窗設計，欠缺自然通風。
用料篇 廚廁選料上乘 戶戶設智能系統
恒基指尚賢居是集團今年焦點豪宅，在選料上不惜工本，引進多個國際著名品牌的家電及潔具。標準樓層選用德國西門子家電，浴室則選用DURAVIT潔具。
而位於28至31樓的行政樓層，選材較標準層更優越，如廚房選用POGGENPOHL組合廚櫃，浴室則用美國KOHLER浴缸等配備。而頂層特色戶的廚房更勝一籌，選用GAGGENAU系列家電。
同時，每戶設有智能家居管理系統，可透過iPAD平板電腦操控室內的燈光及空調設備。
景觀篇 東北高層可遠眺維港景
士丹頓街尚賢居位於中和里及華賢坊東中間，兩旁均有物業。除向東北方單位可享有望較開揚的景觀外，餘下單位均受到不同程度的遮擋。
東北方低層望鄰近荷李活道前警察已婚宿舍，高層則可享有開揚的中上環景觀，天朗氣清時，更可遠眺維港海景，是屋苑中最佳的景致。
而東南方單位，低層受到士丹頓街60至62號舊樓、金豪大廈等阻擋，高層單位則可望穿上述物業，遠望西半山樓景。
至於向西北的單位就前望香港聖瑪加利女書院，日間或受學校的噪音影響，而高層則望西半山樓景。西北方單位貼近鄰的匡景居，阻礙部分單位的睡房景觀，客廳則望上環景致。
會所篇 特推「增值服務」 照顧周到
尚賢居為單幢式項目，設有小型會所，提供健身室、多用途室及閒座間等。為配合住客的繁忙生活，管理公司特意推出「都會式增值管理服務」，協助住戶代訂早餐及送遞服務、家庭用品或雜貨暫存服務、家居清潔、滅蟲等，包羅萬有。屋苑每呎管理費$2.75，以面積最小的單位484平方呎計算，每月管理費$1,331。
交通及購物篇 距港鐵站約5分鐘步程
尚賢居附近只設有一、兩家商舖，未必足夠應付生活所需，住戶可步行3至5分鐘至嘉咸街，該處有多個乾濕貨商舖，又或者往港鐵上環站一帶或中環購物。
物業賣點是位於出入方便的中上環，鄰近蘇豪區，步行5至8分鐘便可到達港鐵上環站，亦可於皇后大道中選乘巴士及小巴，但要留意沿途以斜路居多。
市況篇 區內租客轉買趨增
中原盧民偉表示，隨着中上環區多個新物業落成，外籍人士對區內物業的需求有增無減，部分更轉租為買，帶動市場買賣變活。
他舉例指，上月底盈大重推和風街盈峰一號的撻訂單位，涉及逾20伙，於本周初已悉數售罄，成交呎價$1.3萬至$1.4萬，整個銷售期不足1個月，足見市場需求強勁。「買家中也有區內租客，見樓價不斷攀升，而其租務回報也達3至4厘，購入單位作半投資半自用。」因受發展商重售影響，盈峰一號本月租買均未有錄得成交，而1月份則各佔1宗，平均呎價$1.29萬，而呎租$32.9，回報率3.3厘。
項目發展初期曾遇「阻滯」
尚賢居早於06年10月以長達5年樓花期形式開售，發展商在首個記者會便公布命名及價單，但卻未有透露具體的銷售安排，亦不設任何展銷廳或示範單位。
據悉，恒基於02年初已獲城規會有條件批准於士丹頓街70至72號興建大廈及平台公園，但在03年，財政司司長卻另行批准市建局重建中環士丹頓街及永利街一帶地段，範圍包括尚賢居地盤。恒基其後向法庭申請司法覆核，要求法庭頒令將地皮剔除於重建範圍，最終上訴得直。
EPRC（經濟地產庫）資料顯示，尚賢居於在07年1月錄得3宗一手成交，分別是28樓A室、30樓A及B室，3伙平均呎價$10,458。
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尚賢居Info
發展商：恒基
地址： 上環士丹頓街70至72號（荷李活道前警察宿舍對面）
座數：1座
單位總數：136個
單位建築面積：分層484至1,089平方呎；特色單位1,994及2,295平方呎
間隔：分層1房、2房、3房、3房（連套房）、3房（連套房）及儲物室、3房（連套房）及雙儲物室；特色單位3房（連雙套房）及工人套房、4房（連3套房）及工人套房
實用率：69.6至73.7%
設施：自設會所，提供健身室及閒座間等。
每呎管理費：$2.75
示範單位地點： 尖沙咀美麗華商場3樓（上午10時至下午8時）
預計落成日期：2012年3月31日
物業網頁：www.centrepoint.hk
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承峰 低密度住宅 私隱度高
由1月至今，信和置業旗下新界東3個樓盤，包括火炭御龍山、馬鞍山銀湖‧天峰及大埔承峰，累售逾40伙，當中逾七成屬3、4房大單位，反映市場對優質大單位有一定需要。為配合市場需要，發展商決定即日起開放大埔承峰兩個全新現樓示範單位，並接受買家洽購。
信置營業部總經理田兆源指，承峰自去年7月開售至今，累售23伙，佔單位總數79伙之29%，項目尚餘約56伙可供發售。EPRC經濟地產庫資料顯示，項目截至今年1月26日暫錄16宗成交，平均呎價$8,099，當中包括1座7樓Oxford室示範單位，1,307呎連傢俬裝修，成交價$1,072萬，呎價$8,202。
承峰由3座7層高低密度物業組成，共提供79個單位，私隱度較高，單位面積介乎840至2,315呎，當中大部分為1,300呎以上大單位，明顯專攻大家庭及換樓人士。除分層戶，部分首層單位連私家花園，頂層單位則連天台，適合追求戶外空間的買家。
料成區內新指標
大埔馬窩於過去十年未有新盤供應，同系比鄰的新峰花園，最後一期御峰豪園早於1997年落成，樓齡達13年。承峰由項目規劃、單位開則以至室內用料，均參照同系近年推售豪宅的標準，不難成為區內新指標。
項目鄰近數個低密度住宅，如新峰花園、大埔寶馬山、鹿茵山莊等，樓齡介乎13至17年，成交不算活躍，難作比較。區內樓齡5年的逍遙雋岸，面積與承峰相近，惟成交疏落，自07年4月開售至今，只售出4伙，平均呎價$8,975，最新成交要追溯至07年5月，2座2至3樓7室，2,583呎，成交價$2,168萬，呎價$8,393。同樣位處半山的大圍壹號雲頂，本月截至17日暫錄1宗成交，單位為8座高層A室，面積1,452呎望開揚市景，成交價$1,390萬，呎價$9,573。
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訂價解碼器
樓景VS市景 呎價相差7.6%
發展商於網站公布承峰22個單位價單，單位分布1至3座1至9樓，面積由1,226至2,182呎，部分連花園或天台，售價$938.4萬至$2,994.1萬，平均呎價$8,904。當中14個單位望內園泳池景，面積介乎1,973至2,182呎，售價$1,651.4萬至$2,994.1萬，平均呎價$9,020。另8伙望開揚市景，面積由1,226至1,488呎，售價$938.4萬至$1,905.4萬，平均呎價$8,587。而售價及呎價最平的單位為1座2樓1,307呎Oxford室，叫價$938.4萬，呎價$7,180起。
望內園、泳池單位，環境幽靜，呎價差幅不大，以3座8樓Eaton室為例，2,085呎，售價$1,734.7萬，呎價$8,320。而同層鄰室，2,153呎Fulham室，售價$1,750.4萬，呎價$8,130，由於Eaton室望泳池角度較闊，呎價略高2.3%。至於望市景單位，呎價分別較大，以1座2樓1,307呎Oxford室，望御峰豪園樓景，售價$938.4萬，呎價$7,180。3座2樓1,341呎Victoria室望開揚市景，售價$1,036.2萬，呎價$7,727，兩者呎價差7.6%。
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盛薈 最快下周重推餘貨
除尚賢居及承峰外，尚有多個新盤部署短期內登場，其中以大圍盛薈的規模最大。長實旗下元朗洪水橋尚城仍未取得預售樓花同意書，集團隨即改變策略，最快下周推售大圍盛薈餘貨。
長實地產投資董事郭子威表示，集團與港鐵合作的大圍樓花項目盛薈，現已接獲超過500個查詢，最快於下周開售及開放全新示範單位，首批單位集中望金山山景的3房及4房戶，面積分別約980及1,200呎，售價將參考二手市場，現時呎價介乎$8,000至$9,000，料980呎3房入場費有機會低於$800萬，而1,200呎4房有機會低於$1,000萬。
斥$3億為4房戶提升用料
為廣吸換樓客群，集團營業經理曹皎明指，該盤與超過10間銀行合作提供一按，息率將低至拆息加0.7%，鎖息上限為P減3%（P以5.25厘計算），供款年期最長可達30年，另設0.9%現金回贈。此外，集團計劃與尚乘財富策劃合作，向買家限量提供最多佔樓價20%的二按，料二按息口有機會低於最優惠利惠（P為2.25厘），具體安排下周公布。
為配合重推，集團斥資$3億與德國廚櫃品牌LEIGHT及意大利家電品牌Baumatic合作，為盛薈約1,200呎4房單位提升用料，每戶價值約$100萬，較名城1期造價高出兩成，更屬全港首個樓盤引入LEICHT Bamboo Veneer廚櫃系列。
盛薈由4座1,368伙組成，單位面積由874至2,343呎。EPRC（經濟地產庫）顯示由去年11月開售至今暫錄229宗成交，佔單位總數16.7%，平均呎價$8,470。項目最快於今年9月入伙，售樓廠設於紅磡都會商場8樓。至於項目1期名城尚有約300個現樓餘貨，將於盛薈推出之後再作重售安排。
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海譽 頂層天際屋 意向呎價約$1.6萬起
除盛薈外，長實亦部署推售屯門青榕街單幢項目海譽，有意截擊同區新地星堤。由於海譽不受預售樓花限制影響，最快有機會於月內推售，當中頂層天際屋正接受洽購，意向呎價約$1.6萬起，按面積約2,200呎計算，涉資約$3,500萬，該盤更獲數家金融機構落實提供樓按，息口低至HIBOR加0.65厘或以下，及P（P以5.25厘計算）減3.2厘，二按則仍研究中。
長實高級營業經理袁添鴻表示，項目合共提供40伙，當中4伙為超級特色戶，包括2伙連花園單位及2伙複式天際屋，後者位於26及27樓，面積約2,200呎，連390呎雙平台，以4房（連雙套房）加工人套房設計，即日起接受買家出價預留；其餘36伙特色單位，以兩梯兩伙設計，樓底高達11呎5吋，戶戶連露台及工作平台，當中A室為1,500餘呎5房間隔，擁咖啡灣至屯門一帶海景，而B室則屬1,367呎4房單位，擁黃金海岸一帶景觀，料個別單位呎價有機會超過$1萬水平。項目預計2012年底入伙，售樓廠將設於中環和記大廈2樓。
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星堤 天台特色戶擬獲買家預留
另邊廂，新地旗下屯門星堤於本周三（16日）已派發樓書及同時上載網站，最快下周開售。
新地代理銷售及市務高級經理譚錫湛表示，星堤最快下周開售，首推特色戶，售價由$2,000萬起，並提供二按計劃。據了解，發展商正接受買家出價洽購項目特色單位，市傳多個連天台的特色戶已獲買家預留，其中2座頂樓A室，面積2,541呎連2,014呎天台，天台設有私家泳池，近日獲買家出價約$4,300萬洽購，呎價約$1.7萬，挑戰區內呎價新高紀錄。
為配合銷情，項目將於本月18日至3月13日期間，於旗下商場分階段進行路演，包括銅鑼灣世貿中心、上水廣場、葵芳新都會廣場及荃灣廣場，進一步讓買家了解項目資料。
位於屯門管翠路1號的星堤，合共提供459個單位，包括10座349個分層標準單位及80個特色戶，面積由715至3,436平方呎，另設30座洋房別墅，面積介乎3,060至6,432平方呎，將於今年9月底入伙。管理費方面，分層住宅每呎為$2.6，洋房則每呎$2.3。另荃灣皇璧新近售出40及41樓頂層特色戶，總面積約6,500平方呎，成交價$1.628億，呎價$25,205，打破新界區同類單位紀錄。
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尚豪庭 分層及洋房兼備
除了星堤外，新地旗下元朗寶業街尚豪庭及奧運站瓏璽（見另文——「瓏璽快將出籠 勢成西九豪宅新地標」）亦蠢蠢欲動，其中尚豪庭由3座低密度住宅及8座洋房組成，共有337個單位，平均建築面積介乎400至2,000呎。項目早於去年9月已獲批售樓紙，預計於2012年3月落成，代理估計有機會於上半年內推售。
尚豪庭鄰近港鐵元朗站及輕鐵總站，距離新元朗中心15分鐘路程。市場預計，該新盤將以同系YOHO MIDTOWN作參考對象，現時二手呎價約$5,000餘水平。
撰文: 甘潔瑩、彭寶珍、
經濟日報 置業家居

地產    維壹提價限量加推
2011-02-11
新春期間，新盤交投平穩，發展商亦乘勢加推應市。英皇旗下西環維壹昨日加推六伙，平均呎價一萬九千三百七十九元，入場費二千七百三十八萬八千元，並輕微加價。

呎價1.93萬元

據價單顯示，是次推出共八伙，位於三十五、三十七及四十樓，訂價由二千七百三十八萬八千至三千六百六十八萬八千元不等。

以訂價計算，加推單位平均呎價約一萬九千三百七十九元，其中呎價最低單位，為三十七樓B室，面積約一千五百九十一方呎，定價為二千七百三十八萬八千元，平均呎價為一萬七千二百一十四元。至於呎價最高單位，則為四十樓C室，面積約一千六百五十方呎，定價為三千六百六十八萬八千元，平均呎價約二萬二千二百三十五元。集團發言人表示，旗下維壹昨加推一批高層單位，部分為全新推出，扣除樓層因素後，有輕微加幅。

另外，維壹昨日再錄一宗成交，為三十六樓A單位連車位，面積一千七百二十九方呎，成交價二千九百六十五萬二千元，平均呎價約一萬七千一百五十元，買家以建築期付款購入。維壹於新春期間接連沽出十伙，而項目迄今已累售六十七個單位。



Singtao News 

西環維壹送「金」 再沽1伙
2011年02月08日 星期二
英皇地產表示，旗下西環維壹昨再沽出1伙，10樓B室，建築面積895呎，成交價1,298.6萬元，呎價14,510元。新買家可獲贈價值高達68.8萬元千足黃金、贈送釐印費及享受貸款額最高達樓價30%二按。
欄名: 市場快訊
經濟日報

上海豪客 3860萬掃4伙盛薈
2011年02月07日 星期一
內地客源仍是發展商積極吸納的對象，多個新盤部署新春期間到內地進行路演。事實上，近日內地客持續來港掃貨，尤其積極吸納一手新盤。
市場消息透露，一名來自上海的內地買家，大手購入長實（00001）旗下大圍盛薈4個單位，涉資逾3,860萬元。
據了解，該名內地買家購入大圍盛薈1座極高層C及D室，單位面積約902至1,275平方呎，訂價約829.1萬至1,251.9萬元，平均呎價逾9,300元。
業界人士指出，雖然政府將房地產資產從投資移民的資產價值中剔除，但無損內地客的置業部署，例如上月推售的洪水橋泉薈，最大手的買家也是內地客，以約1,800萬元，購入泉薈3個3房單位及1個2房單位。
同胞203萬購天水圍居屋
祥益地產分行主管黃肇雯表示，天水圍天祐苑日前錄得一宗內地上車客「即睇即買」成交個案，該單位為B座高層1室，建築面積877平方呎，日前獲一名內地上車客垂青，以203萬（自由市場價）購入上址作自住，平均呎價2,315元，屬市場價成交。
撰文: 何媛玲
經濟日報

地產
英皇維壹售6伙 套1億
2011年02月07日 星期一
憧憬農曆年後樓價上揚，買家偷步入市。綜合市場消息指，過去4天假期樓市錄得約12宗一手成交，其中以長實（00001）大圍盛薈、英皇地產西環維壹，及嘉里建設（00683）西營盤縉城峰銷情較為突出。
4天假期一手錄12宗成交
據資料顯示，過去3年新春長假期的一手住宅市場並不活躍，僅錄得個位數字成交，但今年則錄得12宗成交，其中以長實與港鐵（00066）合作發展的大圍名城2期盛薈的銷情最暢旺，合共錄得5宗成交。
至於英皇地產旗下西環維壹及嘉里建設旗下西營盤縉城峰兩個港島樓盤昨天分別各售出2伙單位，成交價超過1,000萬元。
英皇地產副總經理余少洋表示，集團旗下西環維壹在農曆年廿九至初四期間合共售出6個單位，已套現約1億元；其中1伙低層C室單位剛於昨天以1,400餘萬元售出，呎價約1.5萬餘元。他續稱，該項目開售至今已累售63伙單位，平均呎價約1.4萬餘元，套現金額接近11億元，內地買家約佔20%。
而西營盤縉城峰昨售出2個單位，其中包括2座高層G室單位售1,194萬元，呎價接近1.6萬元。發展商表示，該項目現尚餘不足40伙單位，平均呎價逾1.5萬元。
撰文: 古廣榮
經濟日報