九龍站最後一期海景豪宅天璽，已累售逾150伙，平均呎價達$1.7萬至$1.8萬，新地計劃推出彗鑽璽30個單位應市，更事先張揚短期內封盤，最快於第三、四季解封及提價10至20%重售，估計可推動游離買家加快入市步伐。今期詳細分析天璽的訂價之外，更會介紹位於中環國際金融中心1、2期，佔地逾4萬呎、斥資$3億打造的示範單位及展覽館。 天璽自農曆年前展前軟銷迄今，不足一個月內已售逾150伙，與發展商早前訂定首階段推出不多於200伙的目標，十分接近。新地執行董事雷霆表示，首階段售出單位呎價介乎$1.3萬餘至近$2萬。 海景戶搶手 實力客捧場 由於向隅海景單位者眾，今日（28日）首度加推彗鑽璽10個面積約1,500呎4房（連套房）單位，而此批4房單位，較日、月鑽璽望海景單位呎價$1.4萬至$2萬將高出15%。另20個彗鑽璽800餘呎2房（連套房）單位，入場費逾千萬，呎價一定達五位數字。售罄30個彗鑽璽單位或考慮即時封盤。 雷霆曾指出，天璽買家之中，內地及海外買家約佔一半，但近日本地買家入市有上升趨勢，由五成遞增至六成。當中三分之一買家財力十足，毋須承造按揭，三分二買家借款額則低於五成。大部分屬用家，亦有買家表示會購作長綫收租。 訂價解碼器 1. 同區比較 天璽暫時已售逾150伙，均為屋苑中景觀質素較佳、向昂船洲海景單位，呎價由$1.3萬餘至近$2萬，平均呎價達$1.7萬至$1.8萬，保守估計戶戶超過$1,700萬。 現時，九龍站上蓋屋苑包括漾日居、擎天半島、君臨天下及凱旋門，二手呎價介乎$6,700至$1.2萬不等。當中以同樣臨海而建的君臨天下及凱旋門，造價可與天璽作一比較。 以天璽平均呎價$1.7萬作基數，究竟在九龍站又可以買到甚麼質素的單位呢？ 凱旋門煙花景 呎價$1.6萬 以同系樓齡4年的凱旋門為例，園景及海景比例約佔一半，海景單位向南，涉獵灣仔至中環一帶煙花景，分層面積介乎1,100餘至1,600餘呎。新近市場錄得映月閣逾60樓A室，1,665呎，4房（連雙套房）及工人套房，成交價$2,804萬，呎價$16,841。 以相若呎價，不足以購入天璽日鑽璽67樓以上逾2,000呎，呎價介乎$1.8萬至$2萬的A室，但就足夠購買約70樓，呎價約$1.6萬至$1.7萬，面積逾1,700呎的B室。但值得一提的是，生活空間無疑是稍大一點，而且層數略高，但單位向西望昂船洲海景。 君臨分層戶 面積不足1,500呎 除凱旋門外，買家以每呎$1.7萬左右亦可考慮樓齡6年的君臨天下。新近錄得2座高層A室成交，1,385呎，向正南望維港海景，成交價$2,265萬，呎價$16,354。君臨天下優勝之處是各座一字形橫排而建，前排海景單位坐享無敵維港煙花海景，但缺點是最大分層戶面積不足1,500呎，僅以3房（連套房）及工人套房設計，而且分層單位樓底亦較矮，僅2.975米（約9.82呎），樓齡及設施配套與天璽亦有差距。 究竟買家要選擇面積較細但正望維港海景的君臨天下，抑或考慮面積較大、採4房（連雙套房）及工人套房設計，但望昂船洲海景的天璽，則要視乎買家心水。 ................... 2. 屋苑本身比較 天璽大致可分為前排海景及九龍站平台內園景兩大類單位，發展商率先以推出海景單位為主。 大宅門 呎價$1.8萬至逾$2萬 分布於67至81樓A室的大宅門，2,070呎，屬4房（連雙套房）及工人套房設計，全屋苑得14伙，呎價介乎$1.8萬至逾$2萬，全數沽清。日前市場錄得81樓A室，以呎價$2.1萬成交，售價達$4,347萬。 至尊門 入場費$6,800餘萬 天璽91至93樓屬至高無上複式單位，位於83至90樓2,289呎的A室，屬於最高的分層戶，4房（連雙套房）及工人套房間隔，全屋苑僅得7伙，呎價普遍逾$3萬或以上，由於至尊門入場費至少要$6,800餘萬，去貨速度明顯不及大宅門。 A室 Vs B室 高層呎價差距大 天璽A室面積2,070至2,289呎，而鄰室B室面積1,752呎，同屬4房（連雙套房）及工人套房間隔，兩者不同之處在於A室面積較B室大300餘呎外，A室主人套房設有角位，除昂船洲海景外，更兼享西環沿岸海景，質素較高，而B室則廳房單向，劃一望昂船洲海景。 若不追求樓層，約25樓或以下的A、B室，呎價低於$1.4萬已有交易。16樓A室，1,902呎，成交價$2,605.74萬，呎價$1.37萬。而同層約1,732呎B室，呎價亦不過$1.34萬，成交價$2,320.88萬，A室呎價略高2.2%。 至於約50樓的中層單位，A、B兩室亦介乎$1.4萬至$1.5萬，直至67樓以上高層，A、B單位的呎價才有明顯差距。以73樓為例，2,070呎A室成交價$3,990.96萬，呎價$19,280，而1,752呎B室，成交價$2,899.56萬，呎價$16,550，呎價差幅達16.5%。估計是中低層單位外望的海景或許夾雜少許躉船，與一望無際的高層海景有若干折讓。 C室 Vs D室 呎價高一成 C及D室介乎1,221至1,397呎，屬3房（連套房）及工人套房間隔，呎價由$1.3萬餘至逾70樓呎價$1.6萬。值得一提的是C室採廳房單向設計，坐擁海景。但D室除主人套房望正海景外，廳及部分房間則望側海及擎天半島樓景。 以中高層63樓1,374呎C室而言，成交價$2,102.22萬，呎價$15,300。而同層1,213呎D室，成交價$1,673.94萬，呎價$13,800，C室呎價高出10.9%，主因在C室景觀較佳。 ................... 新地會星級會員享5%折扣 新地會於周六（28日）早上九時半，以先到先得形式推出樓價折扣優惠，名額共5個。新地會星級會員（新地旗下物業之一、二手業主或租客）可享5%，普通會員則有4%折扣。發展商將推出鑽璽20至23及25樓，面積882呎C室2房（連套房）單位，售價介乎$1,093.76萬至$1,105.67萬，呎價$12,468。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 天璽特色逐個捉 天璽賣點多籮籮，不少特色冠絕九龍站物業外，部分賣點更屬全港獨有。由於天璽是九龍站上蓋最後一期住宅項目，發展商更多加「揼本」興建，塑造成九龍站經典之作。 高度篇︰香港第一高住宅 現時全球最高的住宅為澳洲黃金海岸Q1 Tower，高度達323米。而天璽高度達270米，僅次其後，成為香港第一高廈之餘，亦媲美國際級住宅。項目憑高度取勝，塑造出九龍站新地標之餘，單位視野景觀更為遼闊。 小結：九龍站上蓋眾多屋苑之中，次高物業是擎天半島1座，高度約256米，君臨天下高255米，至於同系的凱旋門亦高達231米。 ---------------------------------- 建築篇︰雙層玻璃幕牆 隔熱防輻射 新地聘請國際級建築事務所Kohn Pedersen Fox Associates （KPF）設計天璽，整個項目以全鑽石式雙層中空玻璃幕牆設計，既與ICC及中環IFC互相呼應外，透過玻璃觀景更闊更開揚，每呎建築費近$6,000，屬同系之冠，成交較一般住宅外牆高五成或以上。其外牆以雙層玻璃鋪砌，有助隔音、隔熱、防結霜、抗風壓及有效阻擋太陽輻射等。 由於天璽I及II特設七組尊座（日、月、皇、星、彗、天及海鑽璽），每個尊座設有獨立電梯大堂，憑獨有智能卡出入，而不論樓層多高（住宅由15至91樓），住戶毋須轉 便可直抵所屬樓層。此外，樓層及專 均設有冷氣，而且天璽更是首個住宅，採用甲級商廈標準，以每秒6米速度彈升，最特別的是 內設有無中斷電訊訊號設計，在 接收手提電話，亦暢通無阻。 小結：九龍站上蓋屋苑注入玻璃設計元素已非新鮮事，君臨天下亦採用玻璃幕牆設計，而凱旋門則設有一個玻璃設計的摩天空中會所，但論通透度明顯不及天璽。 ---------------------------------- 景觀篇︰逾半望昂船洲海景 天璽前臨昂船洲，逾半單位向西望海景，或向東望九龍站平台園景，買家可對號入座。 小結：九龍站上蓋之中，以君臨天外及凱旋門享有的灣仔至中環維港煙花海景，視為最頂級。至於，擎天半島則望西環海景，兼略帶西斜。若論園景，由於天璽與漾日居距離較近，不及擎天半島或凱旋門、君臨天下可以「打對角」觀望園景。 ---------------------------------- 會所篇︰身價$5億 送私人飛機會籍 天璽海景會所d'Oro由$5億打造，投資額屬系內之冠。會所合共3層，面積約10萬平方呎，會所樓底高10米，大堂一盞高23米闊13米、合共20萬粒水晶的吊燈，價值逾$5,000萬。此外，會所提供面積2萬呎的室內外泳池及按摩池「銀影池」及「金鏡池」、千卡健身館、千卡運動園、鑽光水療外，更設有一個面積逾5,000呎CARAT3106宴會廳，並引入米芝蓮高級餐廳，包括中菜餐廳東來順、日本料理店稻菊及意大利菜Sabatini等，均可提供美食到會。 住戶更可使用發展商送出，價值$178萬的 Vista Jet一年私人飛機會籍，隨時享受暢遊樂趣，特色戶會籍更長達5年。據了解，物業將採用BUILDING MANAGEMENT SYSTEM（BMS）系統，先分析各項設施耗用量，再作適當調整，減少浪費。 小結：漾日居、擎天半島及君臨天下的會所屬實際型，提供的基本會所設施，包括泳池、健身室、網球場等，每呎管理費介乎$2至$2.4。而凱旋門會所斥資$3億興建，凌空設計的摩天會所SKY CLUB，佔地共10萬平方呎，室內外設施多逾20種，當中以一個長逾25米以無邊際玻璃設計，更是全場焦點，每呎管理費$2.4。至於君臨天下會所設施亦多元化，每呎管理費約$2。由於天璽未公布管理費，所以難作比較。 ---------------------------------- 間隔篇︰1房至4房俱備 設施多元化 天璽間隔十分多元化，間隔由約800呎1房至逾2,200呎4房俱備，由單身中產行政人員至提升生活質素的換樓家庭皆可照顧得到。 單位開則四正，廳大房大，前排海景單位更盡量做到廳房單向，飽覽闊逾180度海景。天璽雖然不設時下流行的露台，但每戶改用落地原幅玻璃代替，亦達致採光效果。基本上，3房或以上單位均備有套房及工人套房，為迎合中產小家庭，更提供少量2房（連套房）間隔。項目另一罕有之處，是九龍站繼凱旋門後另一個能提供1房間隔之屋苑。天璽提供的1房均設有獨立浴室，配以開放式備餐間或獨立廚房。 小結：隨着九龍站發展，發展商開則均各出其謀，當中以凱旋門屋則間隔最多元化，提供505呎1房起至5,497呎複式，而複式面積更是九龍站之最。君臨天下則主攻千呎或以上單位，最細的2房（連套房）及士多房間隔，亦由1,026呎起，但相連及複式亦不過3,000呎，合實際型的中產用家。至於擎天半島及漾日居，間隔較紛陳，由800餘呎2房至2,500餘呎複式都有，迎合一般用家需要。 ---------------------------------- 配套篇︰鑽石廚房 價值$150萬起 天璽所有單位均配有「鑽石廚房」組合，包括英國女王伊莉莎伯二世、荷里活巨星畢彼特皆採用的德國Bulthaup廚櫃，及所有工序均在美國進行的Sub-Zero雪櫃及Miele電器，每戶廚櫃連設備價值高達$150萬至$300萬。 小結：九龍站屋苑之中，君臨天下配套亦算落本，不少科技設施更是全港首次引入，包括urmet尖端視像對講機、廚房內置一個Costel多功能視像及通訊系統外，爐具選用西門子或Gaggenau。浴室則採用Hansgrohe Pharo全身水力按摩系統，複式單位更設獨立桑拿浴室及企立式蒸氣浴間。發展商更為買家提供櫸木及紅檀木地板，以作選擇。 至於，凱旋門分層單位廚房採用Siemens、TGC電器及爐具，而大宅門及至尊門用料升級，爐具及部分電器採用Gaggenau品牌，兩類單位地板則同樣採用麻石或雲石地台。 ---------------------------------- 二手市況︰新盤開售 九龍站量價齊跌 天璽以貼近市價開售，短短兩個星期售逾150伙，令九龍站二手交投即時被凍結。2月截至26日，九龍站上蓋4個屋苑（包括漾日居、擎天半島、君臨天下及凱旋門）及港景峯，暫錄不足10宗二手成交，較1月份錄得約30宗比較，成交大跌三成。呎價亦由1月錄得$6,000餘至逾$1.4萬不等，輕微回落至$5,600至逾$1.2萬。 以君臨天下為例，市場錄得3座高層C室，1,443呎望海景單位，成交價$1,800萬，呎價$12,474，較上月錄得2座高層，1,376呎海景C室，成交價$2,000萬，呎價$14,535比較，呎價差14%。現時屋苑放盤量約90個，每呎叫價介乎$9,000至逾$1.6萬不等。 至於，凱旋門2月暫錄1宗成交，單位為2A座中層C室，602呎1房，以$612萬成交，呎價$10,166。屋苑放盤量約有400個，內園景單位每呎叫價由$1萬起，海景單位每呎叫價$1.4萬至逾$1.6萬。 撰文:彭寶珍 | 
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