紅磡環海‧東岸 單日11伙撻訂

紅磡環海‧東岸 單日11伙撻訂

買家借盡9成半 未通過壓測失預算

樓市前景未明，紅磡細價盤環海‧東岸昨日連環錄得11伙撻訂，據悉主要原因是買家打算借盡9成半按揭入市，但申請人總收入須增加1倍，致未能成功過壓力測試而撻訂。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，樓盤開售時已反映股市下瀉的因素，相信與最近投資氣氛轉淡無關，主要原因相信是買家未能通過按揭壓力測試而撻訂，他認為僅屬個別情況，不會掀起大規模的撻訂潮。

九建（00034）旗下環海‧東岸，主打開放式及1房細單位，涉及銀碼介乎300萬至700萬元，個別單位入場費更低於300萬元，由於涉及銀碼細，對預算有限的上車客及投資者有一定吸引力，樓盤已售逾330伙，銷情不俗。

發展商推盤時更大打「9成半」按揭牌，以超低入場費作招徠。惟據項目成交紀錄冊所顯示，項目共有錄得10宗撻訂個案，當中有一名買家連購2伙，故涉及撻訂的單位共有11伙，為近期推售的新盤中，撻訂單位數量明顯較多的一個。

發展商合共殺訂225萬

撻訂單位涉及的銀碼介乎296.6萬至1,179.7萬元，當中包括樓盤入場費最平的單位，成交紀錄冊顯示，買家在簽署臨時買賣合約後便再未有進展，意味已經撻訂。以5%訂金計算，買家分別遭發展商殺訂介乎14.8萬至59萬元不等，合共遭殺訂255萬元。

據促成其中一個撻訂單位成交的代理透露，該名買家是打算借一按6成，然後再向發展商旗下財務公司借盡二按3成半入市，但因為最終未能通過連同二按計劃下的壓力測試而撻訂。他又透露，另外一部分原因是近期樓市氣氛轉淡，二手屋苑湧現減價成交，家人亦勸喻他不要此時入市。

以被撻訂的1B座16樓G室為例，成交價417萬元，假如買家只借一按6成，首期資金所需為166.8萬元，以息率2.15厘及30年還款期計算，每月供款9,437元，在壓力測試加3厘下申請人總收入最低為2.28萬元。

假如在一按之外，買家再借盡3成半合共9成半按揭入市，二按息率首4年為P減3.1厘（P為5.25厘），故首4年實際息率為2.15厘，其後為P加0.75厘，息率為6厘。首4年一、二按每月供款約1.49萬元，其後年期每月供款增至1.78萬元。

連二按計 月入需倍增

由於銀行審批按揭是以優惠期後的息率計算，加上買家選用的二按金額超於按揭成數上限兩成，DSR（供款入息比率）及壓力測試上限需下調5個百分點，二按的壓力測試亦需加3厘，申請人所需收入由一按的2.28萬元，大增1倍至連同二按計算的4.55萬元。

雖然用二按入市首期所需資金減少，但對於家庭總收入不多的買家來說，或因而失去預算而撻訂；故此，發展商日前推出「開心直通車」計劃，按揭由發展商「包底」，亦不用入息審查，希望吸納這類買家。

另外，房協旗下的青衣綠悠雅苑再錄得1伙撻訂，成交金額350.8萬元，以遭殺訂1成計算，買家損失約35萬元，連同早前3伙計算，累積4伙撻訂，而本月至今各區新盤共錄得25宗撻訂個案。

撰文:梁振鋒

16 Sep 2015

經濟日報